Ціни на житло по областях відрізняються в 2–3 рази, а різниця між первинним і вторинним ринком в одному й тому самому місті може становити 10–15%. Зібрали орієнтовний зріз цін по найбільших містах, показали, де житло найдешевше, і куди рухається ринок найближчим часом.
Ціни по найбільших містах: первинний vs вторинний ринок
Орієнтовні дані по $ за м², узагальнені з відкритої аналітики агрегаторів нерухомості (літо 2026):
| Місто | Первинний ринок, $/м² | Вторинний ринок, $/м² |
|---|---|---|
| Київ | ~1 450–1 500 | ~1 550–1 650 (Печерськ — до 2 450) |
| Львів | ~1 550–1 650 | ~1 400–1 500 |
| Одеса | ~1 150–1 200 | ~1 000–1 100 |
| Дніпро | ~1 050–1 100 | ~950–1 050 |
| Харків | ~650–750 | ~600–700 |
Показові особливості:
- У Києві вторинний ринок дорожчий за первинний — це нетипово для більшості міст і пояснюється тим, що більшість пропозицій вторинки в столиці сконцентровані в уже облаштованих центральних районах, тоді як нові ЖК активно будуються на периферії (Деснянський, Дарницький райони), де метр дешевший.
- У Львові, навпаки, первинний ринок дорожчий за вторинний — попит на нові якісні ЖК у місті, куди активно переїжджають через безпекову ситуацію, підштовхує ціни новобудов вище вторинки.
- Харків залишається найдешевшим серед мільйонників — наслідок бойових дій та відповідного попиту, що досі не відновився до довоєнного рівня.
Найдешевші міста для купівлі житла
Якщо орієнтуватися не на мільйонники, а на доступність по всій країні, найнижчі ціни за м² фіксують у:
| Місто | Орієнтовна ціна, $/м² |
|---|---|
| Миколаїв | ~750 |
| Харків | ~690 |
| Суми | ~620 |
| Запоріжжя | ~575 |
Ці міста — оптимальний варіант для покупців із обмеженим бюджетом, але варто враховувати регіональні ризики (близькість до лінії фронту, темпи відновлення інфраструктури), які прямо впливають на подальшу ліквідність об'єкта.
Де ціни ростуть найшвидше
За останній рік найбільше подорожчали західні та центральні обласні центри, куди триває стійка внутрішня міграція:
- Тернопіль — приблизно +25% за рік.
- Хмельницький, Івано-Франківськ, Вінниця — приблизно по +22% за рік кожен.
Це прямий наслідок підвищеного попиту в регіонах, які сприймаються як більш безпечні, при обмеженій пропозиції нового будівництва.
Куди рухається ринок
- Через війну пошкоджено або знищено близько 13% житлового фонду України, що створює дефіцит пропозиції та підтримує ціни знизу навіть у періоди слабкого попиту.
- Первинний ринок — очікується помірне подальше зростання цін через зростання вартості будівельних матеріалів і робочої сили.
- Вторинний ринок — ціни, ймовірно, залишаться відносно стабільними за збалансованого попиту, без різких стрибків в обидва боки.
- Загальний висновок аналітиків на 2026 рік: суттєвого зниження цін не варто очікувати за умови, що безпекова та економічна ситуація не погіршиться різко.
Наведені цифри — орієнтовний зріз ринку, який швидко змінюється: перед конкретною угодою варто звірити актуальні ціни в обраному районі через агрегатори (ЛУН, DIM.RIA) — вони оновлюються щомісяця і точніше відображають ситуацію в конкретному мікрорайоні, ніж усереднені показники по місту.