Найдорожча оренда в абсолютних цифрах і найвигідніша для орендодавця — часто різні міста. Київ зазвичай лідирує за ціною оренди, але й за вартістю купівлі, тому для інвестора важливіший показник співвідношення, а не абсолютна ставка.
Як рахувати: валова дохідність міста
Валова дохідність = (місячна оренда × 12) ÷ ціна квартири × 100%
Умовний приклад (цифри ілюстративні, не ринкові): квартира коштує 1 500 000 грн, її здають за 15 000 грн/міс. Річний дохід — 180 000 грн, валова дохідність — 12%. Якщо в іншому місті та сама оренда, але квартира коштує 2 000 000 грн — дохідність 9%.
Для порівняння міст беріть однотипні об'єкти: однокімнатні квартири в типових районах, а не лише центр.
Що формує орендну ставку
- Попит від працівників і студентів — наявність великих підприємств, університетів, військових частин, офісів.
- Внутрішньо переміщені особи й міграція — приплив населення підвищує ставки, відтік знижує.
- Безпекова й енергетична ситуація — нестабільність у місті швидко відбивається на попиті та ставках.
- Обсяг пропозиції — кількість нових будинків і квартир, які власники виводять на ринок оренди.
- Сезонність — навчальний рік і сезон переїздів.
Типові групи міст
| Група | Особливості для орендодавця |
|---|---|
| Столиця | Найвища ставка, але й найвища вартість купівлі; ставка чутлива до безпекової ситуації |
| Великі міста заходу | Стабільний попит від переселенців і бізнесу, ставки зростали швидше за ринок, за даними аналітиків |
| Великі промислові центри сходу й півдня | Ціна входу нижча, але вищий ризик через безпекову ситуацію та коливання попиту |
| Менші обласні центри | Нижча ставка й нижча ціна квартири; ліквідність і термін простою потрібно перевіряти окремо |
Конкретні цифри ставок змінюються щомісяця й залежать від методики (медіана чи середнє, долари чи гривні), тому актуальні дані варто брати з оглядів ЛУН, OLX Нерухомість та інших аналітичних порталів за поточний місяць.
На що дивитись, крім ставки
- Час простою між орендарями — у місті з високою ставкою, але повільним попитом річний дохід може бути меншим.
- Динаміка за рік — зростає або падає оренда, чи вона стабільна.
- Витрати орендодавця — податки, дрібний ремонт, комунальні платежі під час простою.
- Ризик знецінення активу — дешевий вхід у нестабільний регіон може коштувати дорожче, ніж нижча дохідність у надійному місті.
Як використати аналіз
- Зберіть 5–10 актуальних оголошень купівлі та оренди однотипних квартир у кожному місті, яке розглядаєте.
- Порахуйте валову дохідність і закладіть простій (хоча б 1–2 місяці на рік).
- Відніміть податки й витрати на утримання — отримаєте чисту дохідність.
- Порівняйте міста й оцініть ризики, які не видно в цифрах: безпека, залежність міста від одного роботодавця, енергетична стабільність.
Найвища ставка не гарантує найкращого результату — вигідним є те місто, де співвідношення оренди до ціни найвище за прийнятного для вас рівня ризику.