Ринок іпотеки в Україні значною мірою тримається на державній програмі «єОселя», а комерційні іпотечні продукти пропонує обмежене коло банків. За даними ринкових оглядів, частка іпотеки в загальній кількості угод купівлі-продажу невелика, а більшість іпотечних кредитів видає лише кілька фінустанов.
Конкретні ставки й умови комерційної іпотеки часто змінюються, тому актуальні цифри слід брати безпосередньо на сайтах банків або в їхніх відділеннях. Нижче — на що саме порівнювати.
Параметри порівняння пропозицій
| Параметр | Що з'ясувати |
|---|---|
| Процентна ставка | Фіксована чи плаваюча; на який період фіксується; чи діє знижка за умов (зарплатний проєкт, страхування) |
| Перший внесок | Мінімальний відсоток від вартості житла; чи допускається часткова застава іншої нерухомості |
| Строк кредиту | Максимальний термін і вплив на щомісячний платіж |
| Валюта кредиту | Гривня чи іноземна валюта; ризик курсових коливань |
| Тип житла | Чи фінансує банк первинний ринок, вторинний, будинки, земельні ділянки |
| Вимоги до позичальника | Підтверджений дохід, стаж, кредитна історія, вік |
| Вимоги до об'єкта | Технічний стан, юридична чистота, наявність акредитації забудовника в банку |
| Дострокове погашення | Чи є комісії або обмеження |
Приховані комісії та платежі
- Комісія за видачу кредиту — разова або відсоток від суми.
- Оцінка нерухомості — незалежна оцінка за рахунок позичальника.
- Страхування — об'єкта застави, іноді життя й здоров'я позичальника, титулу.
- Нотаріальні послуги та державні збори — оформлення іпотечного договору й реєстрація обтяження.
- Комісія за обслуговування рахунку або супровід кредиту.
- Штрафи за прострочення й дострокове погашення — перевірте умови в договорі.
Вимагайте від банку розрахунок реальної вартості кредиту (загальна вартість кредиту й реальна річна ставка) — вона враховує всі супутні платежі та дає порівнянні цифри.
Чому ставка — не єдиний критерій
- Низька ставка з обов'язковими дорогими послугами може коштувати більше, ніж трохи вища ставка без додаткових платежів.
- Різна база нарахування й графік платежів (ануїтет чи диференційований) змінюють переплату.
- Умови можуть змінюватись у договорі за певних обставин; уточніть, у яких саме випадках банк має право змінити ставку.
Як обирати банк
- Запросіть пропозиції щонайменше в трьох банках.
- Порівняйте повну вартість кредиту, а не лише номінальну ставку.
- Уточніть вимоги до об'єкта та до забудовника, якщо купуєте новобудову.
- Порахуйте щомісячний платіж із запасом: він не має перевищувати комфортну частку доходу.
- Подивіться, як банк діє, коли виникають складнощі з оплатою: чи є кредитні канікули, реструктуризація.
Альтернативи
- Державні програми — якщо ви підпадаєте під умови, порівняйте їх із комерційними пропозиціями.
- Програми забудовників — розстрочка чи співпраця з банками; вимагає окремої перевірки умов і ризиків.
- Накопичення першого внеску й менша сума кредиту — знижує переплату.
Перед підписанням договору проконсультуйтеся з незалежним юристом або фінансовим консультантом: іпотека — довгострокове зобов'язання, помилка в умовах коштує дорого.