Найчастіша помилка в угоді з квартирою — прийти до нотаріуса, не знаючи, скільки грошей знадобиться понад саму ціну. Покупець і продавець платять різні платежі, а частину витрат закон дозволяє розділити за домовленістю. Нижче — розподіл по ролях і те, що варто уточнити до підписання договору.
Хто за що платить: зведена таблиця
| Платіж | Хто платить за замовчуванням | Розмір | Примітка |
|---|---|---|---|
| Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування («збір до ПФ») | Покупець | 1% від вартості в договорі | Є пільги: наприклад, для тих, хто купує перше житло (потрібно підтвердити документами) |
| Державне мито за посвідчення договору | Той, в інтересах кого вчиняється дія; на практиці — покупець або навпіл | 1% від суми договору | Сторони можуть розподілити суму між собою за домовленістю |
| Послуги нотаріуса | Покупець, якщо не домовились інакше | Приватний нотаріус — за домовленістю, єдиного тарифу немає | Часто діляться навпіл |
| Витяги з реєстрів, перевірки | Зазвичай входять до рахунку нотаріуса | Уточнюйте в нотаріуса | Просіть розбивку по позиціях |
| Експертна грошова оцінка об'єкта | Найчастіше продавець (за домовленістю) | Залежить від оцінювача | Потрібна для визначення бази оподаткування |
| ПДФО та військовий збір з доходу | Продавець (фізособа) | 0% або 5% + 5% (див. нижче) | Сплачується до посвідчення договору |
Єдиний обов'язковий «податок покупця» як такий відсутній: покупець не платить ПДФО, але платить збори, наведені вище.
Що платить покупець
Збір до Пенсійного фонду — 1%. За актуальними публікаціями станом на жовтень 2026 року цей збір ще справляється: нотаріус не завершить угоду без квитанції про його сплату. Від збору звільняються, зокрема, особи, які купують житло вперше (не мали у власності житла — це підтверджується випискою з Державного реєстру речових прав), особи у квартирній черзі та держустанови, що купують за бюджетні кошти. Якщо вам належить пільга, носіть із собою підтвердні документи: без них нотаріус візьме збір у загальному порядку. Якщо заплатили, а пільга була — гроші можна повернути, подавши заяву до територіального органу Пенсійного фонду, але це довша історія, ніж одразу підготувати папери.
Державне мито — 1% від суми договору. За роз'ясненням податкової, платником є особа, в інтересах якої вчиняється нотаріальна дія, а за домовленістю сторін суму можна розділити між покупцем і продавцем. У договорі варто прописати, хто саме її сплачує.
Послуги нотаріуса. Приватні нотаріуси встановлюють плату самі, тому в різних містах і в різних кабінетах вона відрізняється в рази, а джерела у відкритому доступі дають суперечливі цифри. Тож конкретну суму ми тут не фіксуємо: попросіть нотаріуса письмово розписати вартість договору, витягів і реєстрації права власності ще до візиту.
Що платить продавець
Продавець — фізична особа сплачує ПДФО та військовий збір (у 2026 році 5%) залежно від ситуації:
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір |
|---|---|---|
| Перший продаж за календарний рік, об'єкт у власності понад 3 роки | 0% | 0% |
| Власність менше 3 років | 5% | 5% |
| Другий продаж житла за рік | 5% | 5% |
| Третій і наступний продаж за рік | 18% | 5% |
Три нюанси, які змінюють підсумок:
- База оподаткування. Дохід визначають за ціною в договорі, але не нижче експертної грошової оцінки. За наявності документів про вартість придбання її, за даними фахових видань, віднімають від доходу — тобто податок сплачують із різниці. Зберігайте договір, за яким купували.
- Спадщина. Джерела по-різному описують, як рахується строк володіння успадкованим житлом. Конкретне правило ми не фіксуємо: уточніть у нотаріуса або в ДПС до продажу.
- Майнові права на недобудову. Це окремий випадок, який оподатковується інакше, ніж готова квартира, — див. статтю про переуступку прав.
Податок за практикою сплачують до підписання договору, а нотаріус просить підтвердження оплати. Чи потрібно додатково подавати декларацію (за деякими джерелами — до 1 травня наступного року), з'ясуйте під час консультації.
Умовний приклад: квартира за 2 000 000 грн
Умовний приклад: квартира продається за 2 000 000 грн, у власності продавця 5 років, це його перший продаж за рік. Оцінка не нижча за ціну договору.
| Стаття | Хто | Сума, грн |
|---|---|---|
| Збір до ПФ (1%) | Покупець | 20 000 |
| Державне мито (1%) | Покупець або навпіл | 20 000 (10 000 + 10 000 при розподілі) |
| Нотаріус і витяги | За домовленістю | Уточнити в нотаріуса |
| ПДФО + військовий збір | Продавець | 0 (умови пільги виконано) |
| Те саме, якщо власність менше 3 років і документів про купівлю немає | Продавець | 10% від 2 000 000 = 200 000 |
Різниця між двома останніми рядками — вагома причина закласти податок у ціну заздалегідь.
Що зробити до візиту до нотаріуса
- З'ясуйте, чи є у вас пільга зі збору до ПФ, і підготуйте виписку з реєстру речових прав.
- Попросіть у нотаріуса прорахунок усіх платежів із розбивкою по рядках.
- Продавець: підрахуйте, який це продаж за рік, скільки років у власності, і чи збереглися документи про придбання.
- Пропишіть у договорі, хто сплачує мито й послуги нотаріуса.
- Звірте актуальні ставки на сайтах ДПС та Пенсійного фонду: ця сфера змінюється, а цифри в публікаціях відрізняються.