Якщо ви купили житло в іпотеку й маєте офіційну зарплату, частину сплачених податків можна повернути. Але механізм працює не так, як його часто переказують: повертають не вартість квартири, а частину податку з відсотків за кредитом. Розберемо, що саме входить, як порахувати суму і куди подавати документи.
Що саме повертають, а що ні
Податкова знижка — це право зменшити оподатковуваний дохід на певні витрати й отримати назад частину ПДФО, яку роботодавець уже утримав із зарплати. Для іпотеки це проценти, фактично сплачені банку за користування іпотечним житловим кредитом (стаття 166 і стаття 175 Податкового кодексу).
- Повертають — частину ПДФО (18%) з суми процентів, які ви сплатили за рік.
- Не повертають — тіло кредиту (основну суму боргу) і саму вартість квартири. Окремий механізм для витрат на житло існує лише для окремих пільгових програм (наприклад, «доступне житло»); умови уточнюйте в ДПС.
- Військовий збір знижка не зменшує: вона стосується ПДФО.
Не плутайте з програмою єОселя: це державне пільгове кредитування (знижена ставка за кредитом), а не податкова знижка. Чи враховуються відсотки за таким кредитом у знижці й за яких умов — звіряйте з ДПС на момент подачі.
Хто має право
- Резидент України з доходом у вигляді зарплати, з якої роботодавець утримує ПДФО. Якщо у вас лише підприємницький дохід без зарплати, знижка не працює; якщо ви ФОП, але ще й працюєте за наймом, її можна застосувати лише щодо зарплатного доходу.
- Кредит іпотечний — з іпотечним договором, а метою в кредитному договорі вказано купівлю або будівництво житла.
- Житло — основне місце проживання (підтверджується, наприклад, реєстрацією).
- Строк дії права — 10 послідовних календарних років від року придбання житла (для новобудови — від року, коли об'єкт перейшов у вашу власність і став основним місцем проживання). Якщо кредит довший за 10 років, право на новий іпотечний кредит виникає лише після повного погашення попереднього.
- Якщо кредит більший за витрати на житло, враховують проценти лише за цільово використаною частиною.
Додатково враховується площа житла: для великих квартир (понад 100 м²) враховується не вся сума процентів, а пропорційна частина. Точну формулу й порогове значення звіряйте з чинною редакцією статті 175 ПКУ. Також у деяких джерелах згадується умова про відсутність іншого житла у власності платника та членів його сім'ї; чи діє вона для вашого випадку, питайте в ДПС.
Як порахувати суму повернення
- Візьміть із банку суму процентів, сплачених за календарний рік (не за весь кредит).
- Якщо площа житла в межах норми зі статті 175 — враховуйте суму повністю; якщо більша — скоригуйте.
- Перевірте обмеження: загальна сума податкової знижки за рік не може перевищувати вашого річного доходу у вигляді зарплати.
- Помножте суму на 18% — це орієнтовна сума повернення ПДФО.
Умовний приклад. Кредит 1 500 000 грн, у перший рік сплачено 210 000 грн процентів. Квартира 45 м², зарплата за рік 480 000 грн (утримано ПДФО 86 400 грн).
| Показник | Сума, грн |
|---|---|
| Проценти за рік | 210 000 |
| Площа в межах норми, коригування не потрібне | 210 000 |
| Обмеження: не більше річної зарплати | 480 000 (виконано) |
| Повернення: 210 000 × 18% | 37 800 |
Поверненню підлягає не більше, ніж було утримано, тому 37 800 грн вкладається в 86 400 грн утриманого податку.
Які документи зібрати
- Копія кредитного договору й нотаріально посвідченого договору іпотеки.
- Платіжні документи, що підтверджують сплату процентів, із вказаним ПІБ і сумою процентів (довідку з банку про відсотки за рік краще мати додатково: уточніть, чи її приймуть, у ДПС).
- Документи про право власності на квартиру.
- Підтвердження основного місця проживання (паспорт із відміткою про реєстрацію).
- Довідка про доходи з утриманим ПДФО від роботодавця.
Перелік і форму документів звіряйте на сайті ДПС перед подачею.
Як і коли подати декларацію
- Дочекайтеся завершення року, за який хочете повернути кошти.
- Заповніть податкову декларацію про майновий стан і доходи (з відповідним додатком) через Електронний кабінет платника на сайті ДПС або подайте паперовий варіант до податкової за місцем реєстрації.
- Додайте документи або скановані копії.
- Дочекайтеся перевірки: після неї кошти повертаються на банківський рахунок, вказаний у декларації.
Строки. Право на знижку не переноситься на наступні роки: витрати 2025 року можна заявити до 31 грудня 2026 року включно, витрати 2026 року — до кінця 2027 року. Тож краще не відкладати: декларацію можна подавати після закінчення року витрат, не чекаючи кінця строку.
Якщо податковий кодекс буде змінено (його положення оновлюються), перед поданням перевірте чинну редакцію статей 166 і 175 на сайті Верховної Ради або в ДПС.