Арешт чи застава на квартирі не завжди видно неозброєним оком — продавець може щиро не знати про обтяження (наприклад, накладене за старим боргом) або свідомо приховувати інформацію. Перевірка через державні реєстри — обов'язковий крок, який займає день-два, але захищає від угоди, яку згодом можуть оскаржити або заблокувати.
Реєстри, які варто перевірити
| Реєстр | Що показує |
|---|---|
| Державний реєстр речових прав на нерухоме майно | Власник, підстава права власності, наявність іпотеки, заборони відчуження |
| Єдиний реєстр заборон відчуження нерухомого майна | Чи накладена заборона на продаж об'єкта |
| Державний реєстр обтяжень рухомого майна (додатково, якщо є сумніви) | Обтяження, не завжди відображені в основному реєстрі нерухомості |
| Єдиний державний реєстр судових рішень | Чи фігурує адреса або власник у судових спорах щодо цієї нерухомості |
| Реєстр виконавчих проваджень | Чи є відкриті виконавчі провадження проти власника, які можуть призвести до арешту майна |
Покроковий алгоритм перевірки
- Замовте витяг з Реєстру речових прав на об'єкт — там видно історію переходу права власності, чинні обтяження (іпотека, заборона відчуження, арешт) станом на дату запиту.
- Перевірте власника особисто через реєстр виконавчих проваджень — навіть якщо на самій квартирі формально немає запису про арешт, відкрите виконавче провадження проти власника може призвести до арешту в будь-який момент до завершення угоди.
- Перевірте адресу та власника в реєстрі судових рішень — пошук за ПІБ власника і за адресою об'єкта одночасно, оскільки спір міг стосуватися майна побічно (наприклад, поділ спільного майна подружжя).
- Зверніть увагу на дату останньої зміни власника — якщо квартира перепродавалась кілька разів за короткий строк, це підстава для додаткової обережності й глибшої перевірки історії угод.
- Замовте розширений витяг безпосередньо перед підписанням договору — обтяження можуть накладатися оперативно, тому витяг місячної давності не гарантує чистоту об'єкта на день угоди; актуальну перевірку варто робити в день нотаріального посвідчення.
На що звернути увагу в самому витягу
- Розділ "Відомості про обтяження" — саме тут відображаються активні заборони відчуження, арешти, іпотека.
- Підстава виникнення права власності продавця — договір купівлі-продажу, спадщина, дарування, рішення суду; кожна підстава має свої ризики оскарження (найвищий — у спадщини та рішень суду, які можуть бути оскаржені пізніше).
- Дата й номер запису про обтяження, якщо воно є, — за цими даними можна звернутися до органу, що наклав обтяження, і зʼясувати підстави та строки зняття.
- Історичні записи про зняті обтяження — сам факт, що обтяження раніше знімалося і накладалося повторно, сигналізує про нестабільне фінансове становище власника.
Що робити, якщо виявлено обтяження
- Заборона відчуження чи арешт — угода неможлива, доки обтяження не знято офіційно; будь-які "усні гарантії" продавця про швидке зняття не є юридичною підставою продовжувати угоду.
- Іпотека на користь банку — угода можлива за умови офіційного погашення кредиту та зняття іпотеки до або одночасно з розрахунком за купівлю (типово — через акредитив чи розрахунок через банківську комірку з попереднім погашенням).
- Судовий спір щодо об'єкта — навіть за відсутності формального арешту варто дочекатися рішення суду, оскільки результат спору може вплинути на дійсність права власності продавця.
Перевірка через реєстри — не гарантія стовідсоткової безпеки (деякі обтяження вносяться з затримкою), тому додатковою страховкою слугує розрахунок через банківську комірку чи ескроу-рахунок, а не готівкою напряму до підписання акту прийому-передачі.