Угода за участю представника власника за довіреністю — законна і поширена практика, особливо коли власник перебуває за кордоном чи в іншому місті. Але саме такі угоди найчастіше використовують у шахрайських схемах, тому перевірка довіреності потребує більшої уваги, ніж перевірка звичайних правовстановлюючих документів.
Чому довіреність — зона підвищеного ризику
- Довіреність можна скасувати в будь-який момент, і представник може не знати (або приховувати) факт скасування.
- Власник може бути недієздатним чи обмежено дієздатним на момент видачі довіреності, що робить її нікчемною.
- Довіреність могла бути видана під тиском, обманом чи взагалі підроблена.
- У разі смерті довірителя довіреність автоматично втрачає чинність — навіть якщо представник продовжує діяти від його імені, не знаючи про це.
Алгоритм перевірки довіреності
- Перевірте довіреність у Єдиному реєстрі довіреностей — це найшвидший спосіб зʼясувати, чи не скасована довіреність на момент угоди (реєстр веде Міністерство юстиції).
- Перевірте обсяг повноважень представника — довіреність має прямо надавати право на продаж саме цієї нерухомості за конкретною адресою, а не загальне "розпорядження майном".
- Зверніть увагу на строк дії довіреності — угода, укладена після завершення строку, є недійсною.
- Перевірте, хто посвідчив довіреність — нотаріус в Україні чи консул за кордоном; для довіреностей, виданих за кордоном, потрібен апостиль або консульська легалізація (залежно від країни).
- Зв'яжіться з довірителем напряму, якщо це можливо, — телефоном або відеозв'язком, щоб особисто підтвердити намір продати квартиру саме на цих умовах. Це не юридично обов'язковий крок, але найнадійніший спосіб виключити шахрайство чи вже скасовану довіреність.
- Перевірте дієздатність довірителя на момент видачі довіреності — за можливості, через додаткові документи чи інформацію (посвідчення нотаріуса зазвичай фіксує, що особа була дієздатною на момент посвідчення, але варто розуміти обмеження цієї перевірки).
Типові схеми шахрайства з довіреностями
- Продаж за вже скасованою довіреністю — довіритель відкликав документ, але представник (свідомо або через відсутність зв'язку) продовжує діяти за старою довіреністю.
- Продаж після смерті довірителя — довіреність автоматично втрачає чинність, але про смерть могли ще не дізнатися (або приховати) на момент угоди.
- Підроблена довіреність — повністю фальшивий документ або підроблений підпис нотаріуса.
- Довіреність, отримана обманом чи тиском на людей похилого віку або у вразливому стані — юридично дійсна на момент видачі, але може бути оскаржена довірителем чи родичами пізніше.
Як покупцю додатково убезпечити угоду
- Наполягайте на нотаріальному посвідченні угоди з обов'язковою перевіркою довіреності самим нотаріусом через реєстр — це стандартна процедура, але варто впевнитись, що нотаріус дійсно її виконав.
- За можливості, попросіть особисту телефонну чи відео-розмову з довірителем безпосередньо перед підписанням угоди.
- Уникайте розрахунку готівкою до завершення нотаріального оформлення — використовуйте банківську комірку чи ескроу-розрахунок, які видають кошти лише після реєстрації переходу права власності.
- З обережністю ставтеся до довіреностей, виданих незадовго до угоди особою похилого віку чи в незвичних обставинах (терміновість, тиск на швидке підписання) — це підвищений маркер ризику.
Угода за довіреністю сама по собі не є проблемою, якщо документ дійсний і повноваження чіткі — головне джерело ризику це неперевірений статус довіреності на момент підписання, а не сам факт участі представника.