Усна домовленість про оренду не захищає жодну зі сторін: орендаря можуть виселити без попередження, а орендодавець ризикує не отримати оплату чи компенсацію за пошкоджене майно. Розберемо, які пункти обов'язково мають бути в договорі, на що звернути увагу кожній стороні та коли договір потрібно посвідчувати нотаріально.
Навіщо укладати письмовий договір
- Фіксує розмір орендної плати та захищає від її одностороннього підвищення.
- Документально підтверджує стан майна на момент заселення (через акт приймання-передачі) — це страхує від безпідставних претензій щодо "зіпсованого" майна.
- Дає орендарю правову підставу залишатися в квартирі до завершення строку договору навіть за бажання власника продати нерухомість.
- Є підставою для декларування доходу орендодавцем і, за потреби, доказом у суді для обох сторін.
Обов'язкові пункти договору оренди
| Пункт | Що включити |
|---|---|
| Сторони договору | ПІБ, паспортні дані, РНОКПП орендаря та орендодавця |
| Предмет договору | Точна адреса, площа, кадастровий номер, підстава права власності орендодавця |
| Строк дії | Конкретна дата початку і завершення; умови автоматичної пролонгації |
| Розмір орендної плати | Сума, валюта, дата щомісячної оплати, спосіб розрахунку (готівка/переказ) |
| Комунальні платежі | Хто саме оплачує — орендар напряму чи компенсує орендодавцю; лічильники на момент заселення |
| Забезпечувальний платіж (застава) | Розмір (зазвичай 1 місяць оренди), умови утримання і повернення |
| Акт приймання-передачі майна | Опис меблів, техніки, стану ремонту — додаток до договору |
| Відповідальність сторін | Штрафи за прострочення оплати, порядок відшкодування збитків |
| Умови дострокового розірвання | Строк попередження (зазвичай 30 днів), підстави для розірвання з ініціативи кожної сторони |
| Порядок повернення застави | Строки, умови утримання за заборгованість чи пошкодження |
На що звернути увагу орендарю
- Перевірте, що договір підписує саме власник — звірте паспорт із документом про право власності або витягом з Держреєстру речових прав.
- Наполягайте на акті приймання-передачі з фотофіксацією стану ремонту, меблів і техніки та поточними показами лічильників — це головний доказ у спорі про заставу.
- Перевірте умови підвищення орендної плати — договір має чітко визначати, чи можлива зміна ціни протягом строку дії і з яким попередженням.
- З'ясуйте умови повернення застави — в які строки та за яких умов вона утримується частково чи повністю.
- Зверніть увагу на строк попередження про розірвання — і для себе, і для орендодавця він має бути однаковим (несправедливо, коли орендодавець може виселити за тиждень, а орендар зобов'язаний попереджати за місяць).
На що звернути увагу орендодавцю
- Перевірте платоспроможність та особу орендаря — паспортні дані, за можливості — місце роботи.
- Пропишіть заборону суборенди без письмової згоди власника.
- Визначте, хто відповідає за поломки — знос через звичайне використання не повинен стягуватися з орендаря, а от пошкодження з вини орендаря — так, і це має бути прописано.
- Врахуйте застереження щодо тварин, ремонту, кількості мешканців, якщо це принципово.
- Пам'ятайте про оподаткування доходу — див. розділ нижче.
Коли договір потребує нотаріального посвідчення
Відповідно до ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком від 3 років і більше підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Якщо строк оренди коротший за 3 роки, достатньо простої письмової форми. Важливий нюанс: якщо в договорі передбачена автоматична пролонгація, сукупний строк може перевищити 3 роки навіть при формально коротшому початковому терміні — у такому разі нотаріальне посвідчення варто оформити одразу, щоб уникнути спорів про дійсність договору.
Оподаткування доходу від оренди
Якщо орендодавець — фізична особа (не ФОП), яка здає житло іншій фізичній особі, він самостійно нараховує та сплачує з отриманого доходу:
- ПДФО — 18%
- Військовий збір — 5%
Разом податкове навантаження становить 23% від суми орендної плати. Податок сплачується щоквартально — протягом 40 календарних днів після завершення звітного кварталу, а річна декларація подається до 1 травня наступного року.
Короткий зразок структури договору
ДОГОВІР ОРЕНДИ КВАРТИРИ №___ м. _______ "___" __________ 20__ р. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасове платне користування квартиру за адресою: ______________, загальною площею ___ м², кадастровий номер ______________. 2. СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ Договір діє з "___"_______20__ р. до "___"_______20__ р. 3. РОЗМІР ТА ПОРЯДОК ОПЛАТИ Орендна плата становить ____ грн/міс., сплачується до ___ числа кожного місяця. Комунальні послуги оплачує: __________. 4. ЗАБЕЗПЕЧУВАЛЬНИЙ ПЛАТІЖ Орендар вносить заставу у розмірі ____ грн, яка повертається протягом ___ днів після завершення дії договору за відсутності заборгованості та пошкоджень майна. 5. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН ... 6. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН ... 7. ПОРЯДОК РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ Кожна сторона має право розірвати договір достроково, попередивши іншу сторону не менш ніж за 30 днів. 8. РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН Орендодавець: ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса, підпис Орендар: ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса, підпис ДОДАТОК: Акт приймання-передачі майна
Цей зразок — базовий каркас; для конкретної угоди пункти варто деталізувати під ситуацію (наявність меблів, домашніх тварин, спосіб оплати комунальних тощо), а для строку від 3 років — оформити через нотаріуса.