Гарний сайт і живий офіс продажів нічого не говорять про юридичну чистоту проєкту — дозвіл на будівництво, право на землю і фінансова схема можуть при цьому не витримувати перевірки. Розберемо, які 10 документів запросити у забудовника і де звірити їх самостійно, не покладаючись лише на слова менеджера з продажу.
1. Право на земельну ділянку
Забудовник має підтвердити право власності або довгострокової оренди на ділянку — договір оренди землі чи витяг з Держреєстру речових прав. Перевірте, що ділянка передбачає цільове призначення під житлову забудову — будівництво на землі з іншим призначенням є прямою підставою для визнання об'єкта самобудом.
2. Містобудівні умови та обмеження (МУО)
Документ визначає граничну поверховість, щільність забудови, відступи від меж ділянки. Невідповідність фактичного будівництва МУО — одна з причин, чому вже збудовані поверхи можуть підлягати демонтажу.
3. Дозвіл на виконання будівельних робіт
Для об'єктів класу наслідків СС2 і СС3 (більшість багатоповерхівок) дозвіл видається через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ), дані потрапляють на порталі e-construction.gov.ua. Перевірте номер дозволу безпосередньо на порталі — це займає кілька хвилин і одразу показує, чи існує документ реально, чи це скріншот, зроблений для маркетингу.
4. Проєктна документація з позитивним висновком експертизи
Для об'єктів СС2/СС3 проєкт має пройти обов'язкову експертизу. Забудовник повинен показати документ, що підтверджує проходження експертизи, а не лише візуалізації квартир.
5. Інформація про клас наслідків (СС) об'єкта
Клас наслідків визначає, хто контролює будівництво: СС3 — виключно Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ), СС2 — місцевий орган архітектурно-будівельного контролю. Це впливає на те, куди звертатись у разі порушень.
6. Документи про фінансову схему продажу
З'ясуйте, за якою схемою продається об'єкт — участь у Фонді фінансування будівництва (ФФБ), форвардний контракт на майнові права чи прямий договір купівлі-продажу майнових прав. Запросіть назву та ліцензію управителя ФФБ (для схеми ФФБ) — її можна перевірити на сайті НКЦПФР.
7. Технічні умови на підключення комунікацій
Документи від постачальників електроенергії, води, газу, що підтверджують погоджену потужність для об'єкта — це гарантія, що будинок не залишиться без стабільного підключення після заселення перших мешканців.
8. Реєстраційні дані компанії-забудовника
Перевірте компанію в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб — дату реєстрації, статутний капітал, керівництво, відсутність ознак ліквідації чи банкрутства.
9. Історія судових справ
Перегляньте назву компанії-забудовника (і пов'язаних юросіб) в Єдиному державному реєстрі судових рішень — масові позови від дольщиків чи підрядників сигналізують про фінансові проблеми ще до офіційних новин про заморожування.
10. Портфель завершених об'єктів
Попросіть перелік раніше зданих ЖК і перевірте, чи справді вони введені в експлуатацію в заявлені терміни (декларація про готовність об'єкта до експлуатації також реєструється в ЄДЕССБ і перевіряється на e-construction.gov.ua). Регулярні затримки в попередніх проєктах — сильний індикатор ризику для поточного.
Де перевіряти документи самостійно
| Що перевірити | Де |
|---|---|
| Дозвіл на будівництво, декларація готовності | e-construction.gov.ua/reestri (ЄДЕССБ) |
| Право власності на землю, обтяження | Державний реєстр речових прав на нерухоме майно |
| Реєстраційні дані компанії | Єдиний державний реєстр юридичних осіб, ФОП та громадських формувань |
| Судові справи забудовника | Єдиний державний реєстр судових рішень |
| Ліцензія управителя ФФБ | Реєстр НКЦПФР |
Жоден окремий документ не гарантує безпеку угоди — надійність забудовника підтверджує лише повний комплект документів, який узгоджується між собою і перевіряється незалежно від того, що показує менеджер з продажу.