Податок, який платить фізична особа при продажу квартири, залежить від двох речей: скільки років об'єкт перебуває у власності і який це за рахунком продаж нерухомості протягом календарного року. Для продажу до закінчення трьох років володіння діють менш пільгові умови.
Ставки, які застосовують станом на 2026 рік
Фізична особа сплачує ПДФО і військовий збір.
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір |
|---|---|---|
| Перший продаж за рік, власність понад 3 роки | 0% | 0% |
| Перший продаж за рік, власність менше 3 років | 5% | 5% |
| Другий продаж за рік | 5% | 5% |
| Третій і наступні продажі за рік | 18% | 5% |
Ставки і правила змінюються, тому перед угодою обов'язково перевірте актуальну редакцію Податкового кодексу або уточніть у нотаріуса чи ДПС.
Від чого рахується податок
База оподаткування — вартість квартири за договором, але не нижча за оціночну вартість. За наявності документально підтверджених витрат на придбання (договір купівлі, підтвердження оплати) база визначається як різниця між ціною продажу й ціною придбання. Про можливість врахувати цю різницю в конкретному випадку уточніть у нотаріуса.
Покроковий розрахунок
Приклад (цифри умовні): квартира куплена два роки тому за 2 000 000 грн і продається за 2 500 000 грн. Оціночна вартість не вища за ціну договору.
- Перевіряємо строк власності: менше 3 років — пільга 0% не діє.
- Визначаємо, який це продаж за рік. Якщо перший — ставка 5% ПДФО + 5% військового збору.
- Визначаємо базу. За підтверджених витрат на придбання база — 500 000 грн (різниця).
- Рахуємо: 500 000 × 5% = 25 000 грн ПДФО та 500 000 × 5% = 25 000 грн військового збору.
- Разом — 50 000 грн. Якщо витрати на придбання підтвердити не вдасться й база дорівнює всій ціні продажу, суми будуть суттєво більшими.
Як це працює для другого й третього продажу
- Другий продаж за рік — незалежно від строку власності сплачуються 5% + 5%.
- Третій і подальші — 18% ПДФО + 5% військового збору, тож продавати три об'єкти на рік без підготовки невигідно.
- Лічильник продажів рахується за календарним роком, а не за 12 місяців.
Винятки та пільгові категорії
- Окремі умови діють для успадкованого майна — уточніть у нотаріуса, як вони застосовуються до вашої ситуації.
- Пільги передбачені для окремих категорій громадян: наприклад, осіб з інвалідністю певних груп, учасників бойових дій, постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, сімей загиблих військових. Перелік і умови звіряйте з чинним законодавством.
- Якщо покупець — юридична особа, вона виступає податковим агентом і утримує податок при виплаті.
Як законно зменшити податкове навантаження
- Зберігайте документи, що підтверджують ціну й витрати на придбання.
- Плануйте продаж після досягнення трирічного строку власності, якщо немає терміновості.
- Не накопичуйте кілька продажів в одному календарному році без розрахунку.
- Не занижуйте ціну договору: база не може бути нижчою за оціночну, а заниження створює ризики для обох сторін.
Що важливо пам'ятати
Податок утримується й сплачується до або під час нотаріального посвідчення договору, тому розрахунок варто зробити заздалегідь. Остаточну суму перевіряйте з нотаріусом або податковим консультантом, оскільки трактування окремих випадків (спадщина, подарунок, майнові права) може відрізнятись.